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THEMA: Doppelhaushälften verbinden

Doppelhaushälften verbinden 17 Jun 2019 09:37 #65208

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Hallo Kollegen,

ich habe hier ein eher baurechtliches Problem, aber vieleicht hatte das schon jemand.
An mich wurde der Wunsch herangetragen, die Möglichkeit der Verbindung von 2 Doppelhaushälften (eigentlich statisch) zu prüfen. Zum Istzustand:
Es ein Doppel-Reihenhaus das einer Familie gehört (also beide Seiten). Nun möchte der Bauherr die Häuser mit einer Tür verbinden.
Meiner Meinung nach ist dies baurechtlich nicht so einfach machbar. Die Häuser stehen auf je einen eigenen Grundstück. Damit ist die Trennwand eine Brandwand, die nicht durchbrochen werden darf. Als einzige Möglichkeit sehe ich, die Grundstücke zu vereinigen (real oder mit Vereinigungsbaulast?) und die 2 Gebäude als eines zu betrachten. Ob dies aus Gründen eines B-Planes oder ähnlichen zulässig ist, wäre zu hinterfragen.
Ist meine Sichtweise so richtig?

Grüße aus Thüreingen
Pet
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Doppelhaushälften verbinden 17 Jun 2019 11:46 #65209

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Würde ich auch so interpretieren:
Grunstücksgrenze --> Gebäudeabschlusswand --> keine Öffnungen zulässig.

Grundstücke vereint --> keine Gebäudeabschlusswand erforderlich --> Öffnungen zulässig

Ggf. auch Grundbucheintrag mit notarieller Beglaubigung das beide Gebäudeteile nur gemeinsam veräußert werden dürfen --> evtl. Abweichung von Art. 28 BayBO (Verzicht auf die Ausbildung einer Brandwand/GA-Wand) möglich.
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Doppelhaushälften verbinden 18 Jun 2019 08:08 #65211

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hallo Pet,

vielleicht hilft folgender Gedanke:
Es gibt keine Vorschrift, die verbietet, ein Gebäude über 2 oder mehrere Grundstücke zu errichten. Das geht sogar bei unterschiedlichen Eigentümern mit entsprechenden Dienstbarkeiten.
Wenn ich die beiden Doppelhaushälften verbinde, ist es von der Nutzung her nur noch ein Gebäude. Dann wäre nur noch die Frage, ob das neue Gesamtgebäude die Brandabschnittsgröße
übersteigt.

gruß dvog
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Doppelhaushälften verbinden 18 Jun 2019 13:54 #65213

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Hallo dvog,

das ist so nicht ganz vollständig. In §4 ThürBO steht folgendes:

"§4
Bebauung der Grundstücke mit Gebäuden
(1) Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn das Grundstück
in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen
Verkehrsfl äche liegt oder wenn das Grundstück eine
befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer
befahrbaren öffentlichen Verkehrsfl äche hat.
(2) Ein Gebäude auf mehreren Grundstücken ist nur zulässig,
wenn durch Baulast gesichert ist, dass keine Verhältnisse
eintreten können, die den Bestimmungen dieses
Nr. 3 - Tag der Ausgabe: Erfurt, den 28. März 2014 53
Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen
Rechtsvorschriften zuwiderlaufen."

Faktisch sind die Gebäude als 2 Gebäude mal genehmigt worden. Um jetzt eines draus zu machen, müßte meiner Meinung nach wenigstens eine Vereinigungsbaulast sowie eine Nutzungsänderung beantragt werden. Oder bin ich zu kompliziert?

Grüße aus Thüringen
Pet
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Doppelhaushälften verbinden 19 Jun 2019 08:30 #65217

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Hallo Pet,

m.E. sehen Sie das zu kompliziert.
Der §4 schließt doch Gebäude über mehrere Grundstücke nicht aus.
Es dürfen nur keine Bestimmungen der ThürBO verletzt sein. Das sehe ich nicht.
Was sagt denn die Bauaufsicht dazu?

Eine Baulast für Abstandsflächen ist nicht erforderlich. Es handelt sich auch nicht um eine Nutzungsänderung, solange beide Gebäudeteile der Nutzung Wohnen zugeteilt werden können.

Ein Problem ist evtl. das Prinzip der vertikalen Teilung der Eigentumsverhältnisse, falls später einmal unterschiedliche Grundstückseigentümer vorhanden sein sollten, d.h. dass ohne Regelungen dann gesetzlich jede Gebäudehälfte einen anderen Eigentümer hat.

Das ist aber kein baurechtliches Problem.

gruß dvog
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Doppelhaushälften verbinden 19 Jun 2019 08:50 #65218

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Hallo dvog,

ich habe mit dem Bauamt gesprochen. Die sehen es genauso wie ich:
Vereinigungsbaulast und Antrag auf Nutzungsänderung.

Sie begründen das so, daß die bestehende Baugenehmigungen sich auf 2 getrennte Gebäude beziehen. Durch das Verbinden würden die baurechtlichen Anforderungen an das Gebäude andere und dies müßte genehmigt werden, auch wenn die Anforderungen sinken.

Die Baulast ist wohl erforderlich um z.B. ein Verkaufen eines Grundstückteiles zu verhindern, da ja dann wieder der Zustand der 2 Gebäude entstehen würde.

Hatte schon mehrere Fälle mit Gebäuden auf 2 Grundstücken (Neubau). Es war jedesmal eine Vereinigungsbaulast nötig.
Das Bauamt will dies jedenfalls so haben.

Grüße aus Thüringen
Pet
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